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严格限制长租公寓通过租金贷扩张的杠杆

时间:2018-09-04 10:25 作者:admin 点击:

  他建议,可以从几个方面对租金贷进行严格的风险管控。首先,与长租公寓的合作方应明示告知贷款风险,同时,应限制长租公寓的自融比例,在办理贷款时,长租公寓已经承担了“类担保”职能,租金贷在长足公寓的资金比例应限制在20%左右,严格限制长租公寓通过租金贷扩张的杠杆;另外,长租公寓应对“租金贷”的收租账号进行银行托管,相应的监管机构也应对长租公寓进行“类金融审批”,进行风险管控。
 
  在他看来,目前,租金贷在中国长租公寓的渗透率“并不高”。以鼎家为例,在鼎家4000间长租公寓中,使用租金贷的租客比例仅有20%,鼎家主要的资金来源于投资方。
 
  另一位深圳的长租公寓领域行业人士则表示,长租公寓集中的广州、深圳等地,由于该地区传统为“租金月付”,租金贷在这些地方的渗透率极低,而在北京、上海等地“季付房租”的大城市,比例会较高,也是租金贷主要的区域。
 
  凌俊表示,对于租客来说,特别是刚踏入社会的年轻人,租金贷是一款特别好的产品,可以减轻房租压力,也可以通过借贷历史塑造信用体系。
 
  “租金贷是一种工具,没有好坏之分,只有用好才能发挥其价值。”不少业内人士在接受采访时表达了这一态度。一场长租公寓抢房大战引发的房租暴涨,和杭州一家长租公寓“鼎家”的爆仓倒闭,在8月下旬将“租金贷”放到了舆论的风口浪尖,也引起了各地监管部门前所未有的高度重视。
 
  8月23日,北京市住建委会同市银监局、市金融局等联合调查“租房贷”,表示将严查租赁机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。
 
  8月27日,深圳市互联网金融协会对外发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,对“租金贷”存在的风险做了提示,并指出严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作,不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
 
  8月29日,上海市互联网金融行业协会向会员单位下发不得开展“租金贷”业务的通知。
 
  9月1日,杭州召开住房租赁市场专题会议,针对租金贷等金融产品使用等10大方面进行专项检查。
 
  “租金贷”被外界指责为长租公寓争抢房源的资金来源,同时也是致使多家长租公寓倒闭的“元凶”,似乎已有“老鼠过街”之势。那么,这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品,真的是“坏东西”,需要为这一系列事件“背锅”,并完全“叫停”吗?在多方采访中,界面新闻也听到了一些不同的声音。毋庸置疑,租金贷在管理上确实存在一定漏洞,急需严加监管,但也存在一定被误读的部分。
 
  谁在提供租金贷?据界面新闻梳理,互金公司和商业银行都是资金提供方的主力。
 
  例如,自如与京东金融合作开发的“自如白条”、蛋壳公寓与凡普金科旗下“会分期”、“应花分期”、“任买分期”三家合作的租金贷产品;而今年3月,上海因资金链断裂而倒闭的爱公寓,合作的互金公司则有平安月付和元宝e家。
 
  自2017年末,建设银行、中国银行、平安银行等商业银行也纷纷开展政银合作、银企合作。据统计,截至2018年上半年,中农工建交五大银行与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议,合计提供的意向性授信规模超过万亿元。
 
  例如,2017年10月,中信银行与碧桂园签下融资合约,计划未来三年内为后者在长租住宅领域提供300亿保障性基金。中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署合作协议,在试点租赁住房建设、租赁管理平台建设和住房租赁金融创新领域进行合作;中国银联也与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局、合肥市人民政府签署住房租赁服务平台合作协议,称将在12个试点城市全部实现服务开通,提供住房租赁金融服务;上海华瑞银行与青客公寓联合推出“青客宝”电子联名账户等。
 
  在住房租赁市场布局最广的商业银行当属建行。2017年底,建设银行深圳分行与万科在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,推出了三种个人租房贷款业务:按居贷、存房贷、业主贷;
 
  从保障租客权益方面来看,租金贷有两方面问题需要注意。
 
  第一,是否存在利率过高的问题,超出了租客可承受的范围。根据自如白条给出的还款利率,其年化利率(APR)约在15%左右,而蛋壳公寓的分期贷款收取租金8%的服务费。据了解,目前行业利率(包括服务费)在5%-15%之间,银行的租金贷产品会更低一些。比如,建行的利率按一年期基准利率4.35%执行。但根据融360的调查,也有部分金融公司的租金贷超过36%。
 
  有某股份制银行内部人士称,对于银行来说,类似建行“按居贷”这样的产品利率太低,无法覆盖融资成本,只有资金实力雄厚的大型国有银行才能承担。也有分析人士认为,银行或将因此出现亏损情况。对此,建设银行某支行行长对界面新闻表示,“住房租赁金融服务本并不是以盈利为目的,而是一种社会责任。”
 
  第二,租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下,办理了“租金贷”。从目前来看这是问题的主要症结,不少租客是在不知情或者是在被诱导的情况下产生了租金消费贷款。
 
  同时值得注意的是,近年来消费贷款甚至经营性贷款流入房地产投资的违规现象不断,租房贷存在的套现空间值得警惕,市场的过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险,如何防范风险成为监管和行业关注重点。
 
  “租金贷”被外界诟病的模式在于,租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷。具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。
 
  魔方金服CEO凌俊向界面新闻表示,租金贷与长租公寓的合作模式一直以来备受追捧,随着长租公寓规模的扩大,风险也随之增加,但这却不是类似鼎家这样的公司倒掉的罪魁祸首。“鼎家即使不用租金贷也会做砸,归根结底是运营能力跟不上。”